Vorvertrag (Compromesso di vendita preliminare)
Hat man diese Fragen vorab geklärt und keine Unstimmigkeiten festgestellt, kann man sich Gedanken um den Vorvertrag (Compromesso di vendita preliminare) machen.
In italien ist es üblich einen Vorvertrag zu erstellen,welcher an keine Form gebunden ist, jedoch meistens schriftlich niedergelegt wird. Dies kann sogar ein Bierdeckel aus der nächsten Bar sein. Grundsätzlich steht darin, das Verkäufer und Käufer sich einig sind die Besitzverhältnisse zu tauschen. Meist gegen Geld!
Da man aber von vornherein Unstimmigkeiten und Betrug ausschliessen möchte, wird man einen ordentlichen Vertrag machen. Dieser kann von einem Notar beglaubigt werden, muss aber nicht. Vorteil ist das der Notar schon die Besitzverhältnisse prüfen und oder eine Vornotierung beim Grundbuchamt eintragen lassen kann, man somit also schon als Käufer im Grundbuch steht und der Besitzer das Haus nicht ein weiteres Mal verkaufen kann.
Das hängt, weil es ja auch Geld kostet, ganz von der Glaubwürdigkeit des/der Verkäufer ab.
Ich habe mir seinerzeit einen Vertrag von einem Rechtsanwalt erstellen lassen, in welchem die wichtigsten Gesetzestexte enthalten waren, sodas dieser ohne weiteres von einem Notar beglaubigt werden konnte. Am Ende habe ich festgestellt, das dieser im wesentlichen mit denen im Internet veröffentlichten Verträgen übereinstimmte und ich mir das Geld hätte sparen können.
Da dieser dann auch schon die wichtigsten Punkte enthielt welche hinterher im Notarvertrag standen, rieht mir mein Notar davon ab diesen noch von ihm beglaubigen zu lassen, da der Vertrag Niet und Nagelfest sei.
Im wesentlichen beinhaltet der Vorvertrag namentlich genannt alle Besitzer, den/die Käufer, eine Beschreibung mit Ortsangabe des Objekts, dessen Regestrierungsnummern im Flächennutzungsplan, den Kaufpreis , die Anzahlung, sowie eine Bestätigung das die Bauvorschrifften und Genehmigungen alle eingehalten wurden, sowie dieLastenfreiheit, und jede Menge Gesetzestexte und die Änderungen derrer.
Keine Sorge die Gesetze beziehen sich hauptsächlich auf die Bauforschriften, Lastenfreiheit, Eigentumsverhältnis.
Den Vorvertrag müssen alle Eigentümer unterschreiben! Für jeden eine Kopie machen, zwei für sich und eine für den Notar.
Ich bin am gleichen Tag noch zum Notar und hab einenTermin für den endgültigen Vertrag gemacht. Gleich dem Motto: Soviel wie möglich vor Ort erledigen, auch wenn es stressig ist.
Die Anzahlung wird mit Unterzeichnung des Vorvertrages in bar fällig.
Ein wichtiger Absatz im Vorvertrag ist die Coperta (Vertragsstrafe), diese hat den Hintergrund, das wenn der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt, er dem Käufer den doppelten Anzahlungsbetrag als Entschädigung zu zahlen hat. Andererseits, wenn der Käufer sich entscheidet dasObjekt nicht zu kaufen, ist die Anzahlung futsch.
Nun aber nicht meinen, ja toll dann setz ich die Anzahlung so hoch wie möglich an, dann kann mir nix passieren. Eine geringe Anzahlung ist leichter verdoppelt als eine hohe!
Der Notar
Nun geht es an das Eingemachte!
Ist der Vorvertrag unterschrieben, geht es zum Notar um einen Termin für den entgültigen Besitzwechsel festzulegen.
Der Notar seines Zeichens ein staatlich vereidigter Mensch, der Wahrheit verpflichtet, wird sich über den Besuch freuen und zunächst die Lastenfreiheit und Besitzverhältnisse erneut prüfen.
(Nun fragt man: Warum?, das hab doch schon ich gemacht. Richtig! Der Notar ist aber verpflichtet dies zu tuen um Betrug und Schaden abzuwenden. Und was wäre wenn nach all der Träumerei, sich das Schloss beim Notar in Luft auflöst, weil es noch einen Besitzer in Amerika gibt?)
Als dann wird er festellen müssen, das man des italienischen soweit mächtig ist und den Notar versteht. Sollte dies nicht der Fall sein, ist man verpflichtet und auch der Notar, einen staatlich vereidigten Dolmetcher bei den Gesprächen dabei zu haben. Der Notarvertrag muss nämlich in der Landessprache verfasst sein. Eine Übersetzung kann da hilfreich sein.
Da hilft kein Bekannter der fliessend italienisch spricht.
Der Notar wird nun einen Vertrag aufsetzen in dem im wesentlichen all die Punkte wiederholt werden welche bereits im Vorvertrag aufgeführt wurden. Der Termin wird festgelegt an dem alle Parteien Zeit haben. Zum Termin werden dann alle hoffentlich erscheinen und immer noch bereit sein das Objekt zu verkaufen. Der Notar wird alle nach ihrem Namen fragen und sich die Ausweise und die codice fiscale geben lassen. Dann wird er den Vertrag ganz schnell vorlesen, von allen unterschreiben lassen, kopieren und jedem eine Kopie in die Hand drücken.
Als dann ist die Entrichtung des Kaufpreises und der Notargebühren fällig. Entweder in bar, Scheck oder per Überweisung. Wobei Überweisungen noch unüblich sind. In den Notargebühren sind bereits die Kosten der Grundbucheintragung, fällige Steuern und das Honorar enthalten.
Von diesem Moment an ist man stolzer Besitzer der Immobilie, anders als in Deutschland wo erst der Grundbucheintrag einen als Besitzer ausweist.
Ca. vier Wochen später erhält man per Post den beglaubigten Kaufvertrag und eine Kopie des Grundbucheintrags.
