Haus kaufen Ablauf

Chili

Aktives Mitglied
Hallo zusammen
Es ist soweit wir kaufen ein Haus in Sardinien von Privat. Der Kontakt mit dem Verkäufer ist sehr gut, mir müssen noch kurz abwarten bis das Haus frei ist für uns.
Wie ist der genaue Ablauf?
Macht der Verkäufer zuerst den Termin beim Notar?
Dann auf der Bank?
Wann überweise ich das Geld? Nach dem Notarbesuch?

Vielen Dank für die Antworten?
LG
 
Hallo!

Bei ums war es so:

Als erstes haben wir, zur „Reservierung“ für beide Seiten, einen Vorvertrag mit einer Anzahlung in Höhe von 10% der vereinbarten Summe abgeschlossen. Du kannst dann noch jederzeit vom Kauf zurücktreten, die Anzahlung ist aber futsch.

Der eigentliche Kaufvertrag wurde dann vor einem Notar, in meinem Fall in Rom, geschlossen, zusammen mit einem vom Notar organisierten Dolmetscher, weil ich damals noch nicht wirklich gut italienisch gesprochen habe. Der Notar hatte sich in meinem Fall umfassend über die Ordnungsmäßigkeit des Kaufs informiert, Register, zugrundeliegende Unterlagen etc. (ich habe einen Neubau vom Ersteller der Immobilie gekauft). Der Kaufpreis musste während der Beurkundung auf sein im Vertrag angegebenes Anderkonto überwiesen werden, ich hatte das mit meiner deutschen Sparkasse alles so vorbereitet und es hat gut geklappt.

Bei mir stand im Kaufvertrag der tatsächliche Kaufpreis, der Notar wollte dann sein von ihm überschlägig ermitteltes Honorar in der Beurkundung, ich habe es ihm in bar bezahlt...

Viel Erfolg!
 
Guten Morgen KSL
Herzlichen Dank für dein hilfreiches Feedback.
Wir haben das Glück das wir von einer italienischen Bank finanziert wereden. Also muss ich zuerst ein Girokonto auf dieser Bank eröffnen. Wenn ich das habe, kann ich meine Anzahlung auf die Bank überweisen damit ich die Hypothek erhalte und ich es der Verkäuferin weitergeben kann.
Dann als zweites so vorgehen wie du es oben beschrieben hast. Was ist ein Anderkonto? Und kommt dies vom Notariat, der dann die Kaufsumme da platziert?

Ist auch gut wenn wir gleich in der Gemeinde wo wir das Haus kaufen uns einen Notar auf Sardinien suchen?

Danke nochmals für Antworten, bin sehr froh diese zu erhalten.

LG
 
Hallo Chili,

wichtig ist erst mal, einen Notar zu haben. Der prüft die eingetragenen Eigentumsverhältnisse und ob Hypotheken auf dem Haus sind. Das dauert ca. 60 Tage, wenn alle Unterlagen bei der Kommune vorhanden sind. Den Vorvertrag habe ich von einem Rechtsanwalt formulieren lassen, zur Sicherheit. Aber wenn euer Verhältnis gut ist, kann ich nicht beurteilen, ob das nötig ist.
Das Anderkonto ist ein Konto beim Notar, auf dem das Geld zwischengelagert wird. Das kostet aber extra Gebühren. Ich hatte auf Sardinien einen Stellvertreter für den Vertrag beim Notar und habe dann, nach Unterschrift der Verkäufer, in D gleich überwiesen. Wenn du das Konto eh dort hast, müsste das auch dort innerhalb kurzer Zeit gehen. Ich habe darauf bestanden, das Geld erst nach Unterschrift zu bezahlen, was ein wenig für Verwirrung sorgte.

LG
 
Also bei mir ist das etwas anders gelaufen. Ich habe auch einen Neubau gekauft, also unmittelbar vom Bauunternehmer. Wir haben eine Art Vorvertrag mit einer Anzahlung gemacht. Da ich nur zeitweise anwesend war, konnte der Notartermin erst im Februar dieses Jahres sein, praktisch gleichzeitig mit meinem Einzug, aber ich habe vorher - nach Baufortschritt - ca. ein Drittel der Summe - zusätzlich zu der Anzahlung - bezahlt. Nach Notartermin habe ich dann den Rest - bis auf eine kleine Summe wegen Gewähleistung - überwiesen.
Im Notariat gab es einen Herrn, der perfekt Deutsch gesprochen hat, der war auf Abruf da, falls ich irgendwelche Fragen nicht verstanden hätte etc.
Die Notariatskosten habe ich extra überwiesen.
Alle Überweisungen habe ich aus Deutschlan getätigt - lief alles problemlos.
 
Ja bei Neubauten läuft das sicher anders. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass bei älteren Häusern oft die Eigentumsverhältnisse nicht geklärt waren und auch so manches nicht mit dem genehmigten Bauplan übereinstimmte.
 
o.k., das sind hilfreiche Tipps.
Also schaue ich nun zuerst nach einem Notar Termin. Der braucht aber sicherlich alle Unterlagen von der Verkäuferin oder die Verkäuferin gibt mir alles? Der Vorvertrag ist bei uns nicht nötig, da wir wirklich ein sehr gutes Verhältnis zur Verkäuferin haben. Auch ein guter Kollege der schon länger auf Sardinien lebt habe ich als Dolmetscher auf meiner Seite.
 
Der Begriff "alle Unterlagen" kann nicht allgemeingültig definiert werden. Bei mir waren das Unterlagen, über hundert Seiten, die die Zulässigkeit der Baumaßnahme und die Eigentumsverhältnisse dargelegt und belegt haben. Ich habe dass damals in D von einem auf italienisches Recht spezialisierten Anwalt prüfen lassen, hat viel Geld gekostet, ich weiß nicht, ob ich das dort noch mal machen würde, war halt meinen damals schlechten Italienisch-Kenntnissen geschuldet. Der Notar, bei dem das damals beurkundet wurde, war immerhin Vorsitzenden der römischen Notarkammer, das hat mein Vertrauen schon erhöht. Wundere Dich nicht, wenn der Notar in der Beurkunden eine ganze Weile aus dem Raum verschwindet, bei mir floss da jedenfalls kein Bargeld, sondern es hat die Sache nur sehr in die Länge gezogen.

Vertrauen ist immer gut, Kontrolle noch besser. Die Verkäuferseite ist oft gar nicht böswillig, nur unwissend über Dinge, die in der Vergangenheit liegen!
 
Ja, einen schriftlichen Vorvertrag, wenn eine Anzahlung gezahlt wird, finde ich wirklich auch sinnvoll.

Ich weiß nicht, wo du dein Haus kaufst, ich bin damals nach Cagliari zum Notar, weil der mir als sehr gründlich empfohlen wurde. Not. DeMagistris ist das, sehr freundlich und kompetent, aber nur sein Sohn, auch in der Kanzlei, spricht ein wenig Englisch.
Die Unterlagen fordert er von den Eigentümern an, je mehr die schon bereit haben, desto schneller gehts. Also Grundbuchauszug und alter Notarvertrag sollten sie schon mal bereit haben und dir Kopien überlassen für den Notartermin.
 
Also was im Notarvertrag steht darauf wird Mwst bezahlt. Falls man weniger rein schreibt muss das gap irgendwie ausgeglichen werden, deshalb verlässt der Notar den Raum......;););)
 
o.k. dann müsste ich also alle Unterlagen vom Haus von der Verkäuferin bekommen? Ha ha ha was mach ich den in der Zeit wo der Notar das Zimmer verlässt :)
Und ich müsste einen Notar in oder um Sassari haben, kennt da jemand einen guten?
 
und kann ich nicht auch ein Konto eröffnen auf der italieninschen Bank ohne das ich in Italien bin?
 
Hallo Chili, bei uns ist das im Herbst 2016 so abgelaufen:
Nach der Einigung über den Kaufpreis haben wir einen Termin bei der Bank (Intesa Sanpaolo) gemacht wegen der Finanzierung.
Die Bank gab uns die inoffizielle Zusage der Finanzierung (3/4 wurden von der Bank finanziert), wir mussten für den Kreditantrag aber noch Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate, unsere Ersparnisse, Heiratsurkunde, alles mit beglaubigter Übersetzung durch die Botschaft vorlegen, was einen 2. Termin für den tatsächlichen Kreditantrag notwendig machte.
Weiters hab ich beim Ufficio delle Entrate eine Steuernummer beantragt (codice fiscale), ohne die in Italien gar nichts geht, nicht einmal ein Mobilfunk- oder WI FI Internetvertrag oder MediaWorld Club ;). Mein Mann (Sarde) hatte bereits eine Steuernummer.
Den Vorvertrag haben wir ohne Notar unterschrieben, da uns die Verkäuferin persönlich bekannt war, ebenso haben wir ihr die Anzahlung direkt überwiesen.
Als dann bei der Bank der offizielle Kreditantrag gestellt war, mussten wir für die Zusage ca. 35 Tage warten. Endlich hatten wir dann unseren Termin, wobei die Bank zu diesem Termin auch gleich den Notar eingeladen hatte, der von Anfang an von der Bank informiert wurde und den Kaufvertrag mitbrachte. Es war uns recht, da wir keinen Notar kannten.
Zuerst wurde die Verkäuferin zu ihm gebeten um den Vertrag zu unterschreiben, anschließend wir.
An diesem Tag hatte ich gefühlte 100 Unterschriften geleistet - sowas kannte ich vorher nicht. Beim Wohnungskauf in Österreich waren das insgesamt vielleicht 10 ;))
Abschließend wurde der Kreditvertrag unterschrieben, das Konto eröffnet, über das dann auch die Kosten des Notars liefen, auf dem die Kreditsumme bereitgestellt wurde und von dem aus der restliche Kaufpreis an die Verkäuferin überwiesen wurde.
In Österreich hab ich dann einen Dauerauftrag auf dieses Konto eingerichtet und überweise jedes Monat am 25. die Kreditrate und die Restschuldversicherung. Am Monatsersten wird dann der Betrag abgebucht.
 
Die Frage ist auch, ob es nicht mehr Sinn macht, in D zu finanzieren. Meines Wissens sind die Zinsen da billiger als in Italien. Man braucht halt dann auch Sicherheiten in D.
 
Genau, die Immobilie auf Sardinien geht nicht als Sicherheit für einen Kredit in Deutschland!
 
Hallo 3 Sardi
Das wäre echt super, wenn es so wie bei euch ablaufen würde. Dann könnten wir alles an einem Tag erledigen! Die Zusage für den Kredit haben wir ja bereits.
Ich werde die Bank anfragen ob dies mit dem Notar auch gleich so gemacht werden könnte. :)
Das hilft uns sehr viel weiter.
Wie hoch ist den diese Restschuldversicherung. Davon höre ich das erste mal.
 
die Höhe der Restschuldversicherung richtet sich nach der Kredithöhe. Wir haben sie je zur Hälfte genommen, sodass bei meinem Tod oder dem meines Mannes die Hälfte des Kredits gedeckt ist und der Überlebende nur mehr die Raten in halber Höhe zu leisten hat.
Wie hoch die monatliche Rate für die Versicherung ist, müsstest du in deiner Bank nachfragen, könnte von der Versicherung mit der die Bank zusammenarbeitet abhängen.
 
das ist eine gute Idee im Sterbefall. Kannst du das evtl. in Prozenten sagen was da monatlich an Versicherungskosten kommt? Gibt es dafür einen italienischen Namen - ich meine für die Versicherung?
 
Die Restschuldversicherung heißt Polizza Proteggi Mutuo und wurde über die bankeigene Versicherungsgesellschaft abgewickelt. Die Versicherungssumme beträgt 10 % der Kreditsumme. Die Höhe der Rate hängt von der Höhe des Kredits und der Dauer der Rückzahlung ab.
Näheres hab ich dir per PN geschickt.
 
Ich habe noch eine Frage, ich habe einen Schweizer Pass und mein Mann einen Deutschen.
Ist es möglich das wir zum Beispiel als Wochenendaufenthalter im Sardinien gemeldet sind und in der Schweiz aber auch angemeldet bleiben. Muss ich weil, ich da noch arbeite. Mein Mann hingegen ist pensioniert. Ich denke es hat schon ein paar Vorteile wenn man in Sardinien angemeldet ist. Auch wegen zum Beispiel einem Auto kaufen.
 
Ich hatte verstanden, dass ihr einen Neubau kauft. Klärt in diesem Zusammenhang die Möglichkeit der Subventionierung für die prima Casa, sofern ihr plant dort einen ersten Wohnsitz sprich residenza einzurichten. Dazu müsst ihr mehr als die Hälfte des Jahres auf Sardinien sein und dieses nachweisen. Ein Zweitwohnsitz, wie es ihn z.b. in Deutschland gibt, ist in Italien nicht vorgesehen bzw wird nicht steuerlich begünstigt.

In diesem Falle ist auf den Kaufpreis eine Mehrwertsteuer von 4% zu entrichten und nicht wie sonst üblich 20%.

Wenn ihr also von einer Baufirma kauft, könnte dieser Aspekt wirtschaftlich interessant sein.

Informiert euch dazu aber genau beim Notar.
 
Es ist kein Neubau, ich kaufe von Privat ein älteres Haus von ca. 1950 Jahrgang.
Ja, ich werde mich beim Notar erkundigen.

Danke dir
LG
 
@casa sardegna

was du schreibst, stimmt nicht.

Für das erste Haus, für Italiener, bzw. für Ausländer, mit erstem Wohnsitz in Italien,
sind es 4% Grunderwerbssteuer.
Für das zweite Haus, für Italiener und das erste Haus für Ausländer, ohne ersten Wohnsitz = residenza
sind es ca. 8% Grunderwerbssteuer.

Für das erste Haus, zahlt man keine Grundsteuer
Für das zweite Haus zahlen alle Grundsteuer, das betrifft auch das erste Haus, ohne residenza, für Ausländer.

Bea2
 
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