[Tala]

"Ersitzung", soweit ist mir das klar, bedeutet, dass das (in diesem Fall) Haus seinen Eigentümer gewechselt hat, weil der Bewohner sehr lange darin gelebt hat und dann Besitz anmeldet.

Der Fall: Wir haben ein Haus gefunden, dass für uns ideal ist. Leider hat sich herausgestellt, das l'usocapione vorliegt und sich ein Kauf deshalb um unbestimmte Zeit verzögert. Macht es Sinn, auf dieses Haus zu warten?

Könnte es nicht auch sein, dass der eigentliche Besitzer ziemlich sauer auf den Hausbesetzer (vielleicht ein "du kannst darin wohnen solange ich es nicht brauche") ist, und somit auch auf den neuen Käufer?
Hat schonmal jemand sowas erlebt?

Tanti saluti, Melanie

 

[Georgie]

weil der Bewohner sehr lange darin gelebt hat und dann Besitz anmeldet.

Nach 20 Jahren

 

[Bisso]

Ich würde das nicht ohne einen Notar angehen.

 

[Piri]

Wenn die Ersitzung amtlich ist, musst du mit dem rechtlichen Besitzer verhandeln. Wenn nicht, vergiss es. Dann gerätst du zwischen die Fronten und das wird kein Spaß.

 

[Tala]

Noch ist es wohl nicht amtlich, das Haus wird über einen Makler verkauft und ein Notar ist eingeschaltet...
Uns wurde gesagt, das wir Aufgrund des Ersitzes etwa ein Jahr warten müssen, bis wir es kaufen können.
Aber auch wenn der Ersitz amtlich anerkannt ist, dürfte der vorherige Besitzer nicht sehr erfreut sein, und wir wollen ja keinen Ärger mit den Nachbarn...

 

[Beppe]

@Tala

klasse, da wird ja ggflls das Maklerhonorar sofort fällig!

Und wer kann garantieren, daß nach 1 Jahr das Eigentum rechtmäßig an den Ersitzer übergangen ist?
Meine Antwort: NIEMAND! Jedenfalls nicht zum jetzigen Zeitpunkt!

In Italien ist das wie in D: Vor Gericht und auf hoher See, da biste allein in Gottes Hand.

Empfehle Dir dringendst, daß der Ersitzer oder Makler in 1 Jahr nochmals evtl. an Dich rantreten,
nämlich dann, wenn der Ersitzer auch gerichtlich als neuer rechtmäßiger Eigentümer eingetragen worden ist!

 

[Bisso]

Makler sind nicht daran interessiert, dass die Eigentumsverhältnisse stimmen und es gibt auch Notare, die das nicht so eng sehen. Ihr könnt kaufen, wenn ihr einen Notarvertrag vorliegen habt und ein unabhängiger anderer Notar diesen geprüft hatm

 

[Beppe]

@Bisso

Du scheinst über und in Inhalt & Sinn der Tätigkeiten eines Maklers nicht sonderlich bewandert zu sein und
die Eigentumsverhältnisse hierbei sind eher sekundär.
Ein Makler wird für "die Gelegenheit zur Vermittlung und zum Abschluß eines Rechtsgeschäftes bezahlt".
Inhalt solcher Rechtsgeschäfte können hierbei völlig verschiedenartig sein.
Insofern hat ein Makler, der den Nachweis zum Abschluß eines l'Usocapione Objektes bringt, seinen
Makleranspruch bereits voll verdient. Der Makler schuldet hierbei nicht den Erfolg des tatsächlichen Verkaufsvertrages.

Interessant auch Deine Bewertungsansicht hinsichtlich von "Notaren, die es mit der Bewertung von Eigentumsverhältnissen nicht so eng sehen". Ein Notar, der sich "nicht so eng" verhält, dürfte mittel- bis langfristig aus seinem staatlich zugewiesenen Berufsstand eliminiert werden, da dies zwangsweise mit seinem öffentlich rechtlichen Auftrag kollidiert.

Insofern bedarf es auch i.d.F. keines "vorliegenden Notarvertrages" den "ein unabhängiger anderer Notar prüft". Da nach erfolgreicher Durchführung des l'Usocapione Verfahrens, es zu einem gerichtlicherseitigen Eintrag des "Ersitzers" zum neuem Eigentümer im Grundbuch führt.
Ist dieses Prozedere abgeschlossen, kann der neue Eigentümer unmittelbar mit dem neuen Erwerber mit irgendeinem Notar einen Kaufvertrag für den Übergang der Liegenschaft führen.

 

[Georgie]

@Beppe wieso bietet ein Makler ein Objekt an, das noch gar nicht verkäuflich ist, weil der l'usocapione Prozess noch nicht abgeschlossen ist? Das bringt potenzielle Käufer in die missliche Lage wie hier @Tala
Das l'usocapione Verfahren ist schwierig und kann sehr langwierig sein. Ich würde an Talas Stelle nicht warten, sondern nach einem anderen Objekt Ausschau halten.

 

[Beppe]

@Georgie

der Makler hat doch anscheinend offen und ehrlich das Objekt als unter "l'usucapione" angeboten.
Offen & ehrlicher kann er es doch kaum noch machen. Das möglicherweise hierin auch die Gefahr eines nicht rechtmäßigen (gerichtlich positiv beschiedenen) Übergangs der Liegenschaft liegt, sollte in der Tat vornehmlich bei den vertragsschließenden Parteien nämlich Käufer und Verkäufer liegen. Insofern hat sicherlich auch der potenzielle Käufer sämtliche Freiheiten sich nicht in diese missliche Lage zu bringen.
Wer sich als Käufer auf solch ein Risiko einläßt, hat dann letztendlich auch die Konsequenzen zu tragen.

 

[Georgie]

Der Fall: Wir haben ein Haus gefunden, dass für uns ideal ist. Leider hat sich herausgestellt, das l'usocapione vorliegt und sich ein Kauf deshalb um unbestimmte Zeit verzögert.

Es hat sich herausgestellt.... Scheint am Anfang nicht klar gewesen zu sein. So lese ich das zumindest.

 

[Beppe]

@Georgie

es macht rechtlich fast keinen Unterschied, wenn Anfangs das "l'usucapione" noch nicht ganz klar war.
Stellt sich dies im weiteren Fortgang der Angelegenheit erst heraus und Makler, Verkäufer und Käufer bleiben bei der Sache, dann wird die Angelegenheit ja wissentlich von allen Seiten fortgesetzt und betrieben, mit allen bekannten potenziellen Konsequenzen für die beteiligten Parteien.

 

[Kary]

Kann dieses Vorgehen des Maklers nicht auch etwas mit dem Thema "Vorvertrag" zu tun haben, für den ein Prozentsatz des Kaufpreises sofort fällig wird und der Makler auch schon kassiert, das Geld aber unwiderruflich weg ist, unabhängig davon, ob der tatsächliche Kaufvertrag später zustanden kommt?
Uns wurde vor ein paar Jahren der kurzfristige Abschluss eines solchen Vorvertrags sehr nahegelegt, mit dem Argument, uns nur damit das Objekt sichern zu können. Die finanziellen Konsequenzen fanden sich lediglich im - von uns daraufhin natürlich nicht unterschriebenen - Kleingedruckten des Vorvertrags.

 

[Beppe]

@Kary

alles was über den o.a. Fall hinausgeht, geht in den Bereich der Spekulation.
Ohne weitere konkretere Angaben zum vorliegenden Fall, bleibt es müßig, hierüber weitere
Vermutungen anzustellen.

 

[Kary]

das wir Aufgrund des Ersitzes etwa ein Jahr warten müssen, bis wir es kaufen können

@Beppe: Das ist mir schon klar.
Da es sich hier um einen in Aussicht gestellten Zeitraum von einem Jahr bis zum Kauf handelt, wollte ich nur darauf hinweisen, dass ein potentieller deutscher Käufer sich nicht in vermeintlicher Sicherheit wiegen sollte, dass - wie bei uns - jegliche Zahlungen erst mit dem späteren tatsächlichen Abschluss des Kaufvertrags fällig werden und vorher nichts passieren kann.

 

[Bisso]

Wie schön, dass ein Beppe immer über die (nicht) vorhandenen Kenntnisse anderer informiert ist
Viele Menschen sind der Meinung, dass Makler nur Objekte vertreiben, die auch sicher zu einem Eigentumsübergang führen. Deshalb ist es mir wichtig, immer wieder darauf hinzuweisen, dass dies nicht der Fall ist. Genauso wie es Notare gibt, die Urkunden ausstellen, die ein unbedarfter als bare Münze nimmt und falls es dann zu Klagen kommt, dies meist nach Jahren im Sand verläuft.

 

[Georgie]

Ob dem Makler anfangs das l'usocapione nicht klar war, wage ich zu bezweifeln. Sowas weiß normalerweise der ganze OrtIch hoffe, @Tala ist sich spätestens jetzt über die Risiken im Klaren.

 

[baster]

@Tala

Ihr habt ein Jahr oder länger Zeit ein Objekt ohne Makel zu finden. Nutzt sie.

Ist euch die Immobilie doch so wichtig und es wert, dann würde ich noch einige TEuros investieren und einen
italienischen Rechtsanwalt einschalten. Es gibt einige deutschsprachige auf der Insel.

 

[baster]

Viele Menschen sind der Meinung, dass Makler nur Objekte vertreiben, die auch sicher zu einem Eigentumsübergang führen. Deshalb ist es mir wichtig, immer wieder darauf hinzuweisen, dass dies nicht der Fall ist.

Es ist in Sardinien ein offenes Geheimnis, das viele Objekte mit einem Makel behaftet sind, bei dem ein Interessent genau abwägen muss, ob das Risiko eingegangen werden soll. Diese Erfahrung machen Immobiliensuchende mit und ohne Makler sehr schnell. Beim Vorbesitzer meines Hauses waren auf seiner Suche von 10 Häusern 8 vorbelastet und aus dem Rennen. @Bisso Dein erster Satz oben ist ein Konstrukt nach Hörensagen und kein Argument, welches belegt wird oder belegt werden kann. Mit dem zweiten Satz rennst du daher bei den Immobiliensuchenden offene Türen ein. Stramme Leistung ;-)

Genauso wie es Notare gibt, die Urkunden ausstellen, die ein unbedarfter als bare Münze nimmt und falls es dann zu Klagen kommt, dies meist nach Jahren im Sand verläuft.

Gibt es Belege von dir dafür, das Notare Urkunden über ein Rechtsgeschäft ausstellen, das nicht in barer Münze bewertbar ist? Dann her damit. Bin gespannt. Nein, gibt es nicht? Also auch wieder nur Hörensagen. Wer wäre denn gegenüber einem Notar nicht unbedarft? Wird der Rechtsweg per Klage beschritten, dann verläuft das garantiert meist nicht im Sande, sondern wird entschieden – vor dem Prozess oder bei Gericht. Aber mit „Klagen“ meinst du wahrscheinlich, dass sich die Leute beklagen. Das stimmt. Das verläuft sich.

 

[SkipperChris]

Alles was am Anfang schon Bauchschmerzen macht, …Finger weg !!

 

[Bisso]

Ach baster, nein, ich habe lange nach einem Haus gesucht und viele Erfahrungen gesammelt. Nicht Hörensagen sondern echte Erfahrung und auch mit den Notaren. Und ich weiß, dass Klagen wirklich über acht bis zehn Jahre dauern. Da braucht man einen langen Atem.
Aber ich finde es schon fast unverschämt, mir zu unterstellen, dass ich das alles nur schreibe weil ich das irgendwo gehört habe. Wie kommst du da drauf?

 

[Su Gustu]

Da der Käufer den Notar wählen kann ist es Sinnvoll nicht den vom Verkäufer empfohlenen zu nehmen (auch wenn das im ersten Moment die einfachere Lösung wäre).

 

[Georgie]

Mein Vertrag wurde von einem Anwalt (oder Notar) erstellt, allerdings vor 32 Jahren. Der Anwalt von damals ist längst verstorben. Ich hatte Vertrauen, nichts überprüft, wir waren ja bei einem Anwalt! Sehr viel später, Jahre danach, kamen mir Zweifel und habe dann meinen Geometer beauftragt, die Situation zu überprüfen. Ich möchte hier nicht ins Detail gehen aber mit viel Mühe, Kosten, Studio legale, Anwalt konnte der Vertrag berichtigt und die Legalisierung durchgeführt werden.
Heute sind andere Zeiten, es gibt Internet und das FORUM.
Ich finde es unerhört, die Erfahrungen von @Bisso als unglaubwürdig nur vom Hörensagen hinzustellen. Das kann nur von jemandem behauptet werden, der selber keine Erfahrungen gemacht hat.

Da der Käufer den Notar wählen kann ist es Sinnvoll nicht den vom Verkäufer empfohlenen zu nehmen (auch wenn das im ersten Moment die einfachere Lösung wäre).

Warum ist das wohl so?

 

[Piri]

Wir haben in ca. 5 Jahren etwa 20 Objekte in die engere Auswahl genommen. Von Häusern, die es offiziell gar nicht gab laut Kataster; Grundstücken, die vor Dakaden mündlich weitergegeben wurden - und keiner wusste, wem es jetzt gehört, weil alle verstorben; Magazzinos, die wie Paläste ausgebaut waren, aber niemals nicht aus C2 herauskommen; Häuser mit Cantinas, die schwarz ausgebaut und fleissig vermietet wurden; Maklern, die logen, dass sich die Balken bogen; Notate, die nur zu bereitwillig wegschauen wollten; Anwälten, die für 3 Whatsapp-Nachrichten Rechnungen über 5400.- Euro stellten über (Deutsche) Verkäufer, die so verlogen und korrupt waren, das man sich schier der eigenen Nationalität schämen musste, haben wir alles erlebt.
Wir haben zuletzt mit einem Geometer aus Sassari gearbeitet, der uns gegenüber sagte, dass es ratsam ist, als Stranieri auf 100% legalität zu achten und dass es bei 90% der ländlichen Gebäude mehr oder weniger relevante Misstände bestehen. Das reicht von Erweiterung der Kubatur bis totaler Nonkonformität. Unser Fazit: trau niemandem. Ausser, man findet jemanden, der seinen Beruf ernst nimmt.

 

[Malo]

Mein Traumhaus hatte auch einen beträchtlichen Makel (war gar kein Wohnhaus), aber das hat den Notar, den der Verkäufer ausgesucht hatte, in keinster Weise interessiert. Damals ging der Notar in vielen Fällen auch noch zum Händewaschen (in Unschuld) aus dem Raum, bis man die finanzielle Seite geregelt hatte...

 

[Bisso]

Malo habt ihr dieses Haus echt gekauft?

Freunde von mir hatten außerhalb in campagna ihr Dach ein Meter zu hoch gebaut und mussten es zehn Jahre nach dem Bau wieder zurückbauen. das war ein Aufwand. Dach anheben, zwei Reihen Steine rausnehmen und Dach wieder draufsetzen..

 

[Tala]

Ja, ich hab's kapiert, so leicht ist der Hauskauf nicht!
Die Anzeige ist übrigends immer noch online und l'usocapione wird nicht erwähnt... Das kam erst raus, als wir dem Makler gesagt haben, dass wir es kaufen wollen... Immerhin vor dem Notartermin. Das ist ja das Ärgerliche, alles sonst passt, Wohnhaus, alles genehmigt und dann sowas...

 

[Bisso]

Habt ihr was unterschrieben beim Makler? Ansonsten könntet ihr euch aufmachen und herausfinden, wer die echten Eigentümer sind. Denen ist es bestimmt lieber, das Haus zu verkaufen als es durch Ersitzen zu verlieren

 

[baster]

Ach baster, nein, ich habe lange nach einem Haus gesucht und viele Erfahrungen gesammelt. Nicht Hörensagen sondern echte Erfahrung und auch mit den Notaren. Und ich weiß, dass Klagen wirklich über acht bis zehn Jahre dauern. Da braucht man einen langen Atem.
Aber ich finde es schon fast unverschämt, mir zu unterstellen, dass ich das alles nur schreibe weil ich das irgendwo gehört habe. Wie kommst du da drauf?

Immer hübsch sachlich bleiben und nicht persönlich werden. Das gilt auch für @Georgie. Dazu weiter unten.

DEINE Erfahrungen sind völlig unbestritten deine Erfahrungen. Einzelerfahrungen sind aber nicht verallgemeinerbar, wie du es im Beitrag #16 versuchst darzustellen.

Wenn du dort anführst, was „viele Menschen meinen“ und „ein Unbedarfter“ von einer Notarurkunde halten mag, berichtest du nicht von deinen Erfahrungen, dann berufst du dich auf Dritte. Exakt das ist Hörensagen. Damit ist auch die ad hominem-Empörung von

Ich finde es unerhört, die Erfahrungen von @Bisso als unglaubwürdig nur vom Hörensagen hinzustellen.

irrelevant.

Erst in Beitrag #21 wird klar, dass du selbst z.T. diese Erfahrungen gemacht hast. Warum müssen zuerst „viele Menschen“ und „Unbedarfte“ dafür herhalten?

Nun zu dir @Georgie

Das kann nur von jemandem behauptet werden, der selber keine Erfahrungen gemacht hat.

Das ist eine wahrhaft rhetorische Glanzleistung, jemandem der hier auf der Insel sitzt und dazu zwingend Erfahrungen gesammelt haben muss, diese Erfahrungen abzusprechen. Das ist so irrational, dass es einem fast die Sprache verschlägt.

Danke an @Bisso, dass sie das von mir so benannte „Offene Geheimnis“ mit ihrer zugestanden langen Suche indirekt bestätigt. Und auch andere Beiträge berichten ja genau darüber. Ich habe mich, nachdem ich im ursprünglichen Zielgebiet im Norden nur negative Erfahrungen gemacht hatte in den Süden begeben und dort innerhalb kurzer Zeit ein akzeptables - zu vertretbaren Kompromissen, vollkommen legales Objekt gefunden.

Mindestens das kann man der Threaderöffnerin @Tala auch nur wünschen.

 

[Bisso]

Baster, ich weiß echt nicht, was ich getan habe, um solche Aggressionen bei dir auszulösen. Piri und Malo beschreiben doch genau die gleiche Problematik beim Hauskauf. Wir warnen ja nur vor zu viel Vertrauen in Makler, Notare und Anwälte.