Neubau vom Bauherr: Vorsicht, Risiko
tumi
Sehr aktives Mitglied
Wir haben seit Jahren mit einer verantwortungslose und rücksichtslose Baufirma im Südosten zu tun (Villaputzu, Muravera, San Vito). Gesetzliche Pflichten werden umgangen, Arbeiten nicht abgeschlossen, und falsche Aussagen oder Ausreden geliefert, bis die Bank droht die ewig offenen Hypotheken der Baufirma zu schliessen. Wir haben zwar unseren Kaufvertrag immer noch nicht, aber zwischendurch hier ein paar Erfahrungen. Es sind keine umfassenden oder kompletten Informationen, und ich bin kein Anwalt:
Vorvertrag:
Ein Notar kann für den Vorvertrag involviert werden. Aber auch wenn man den Vorvertrag nicht von ihm machen lässt, sollte man ihn wenigstens für die Prüfung der Immobilie beauftragen (Besitzverhältnisse, Schulden, usw.).
Beim Vorvertrag wird ein Angeld bzw. eine Kaution geleistet (normal von 20 oder 25 bis 30%). Unglaublich aber wahr, wir haben 3 Parteien kennengelernt die schon quasi die volle Summe bereits beim Vorvertrag bezahlten, einer davon sogar bevor gebaut wurde (kein Scherz), und nun zittern sie, weil nur eine kleine Summe offen ist die für die Bank hinsichtlich der offenen Hypotheken des Bauherrn uninteressant ist.
Bei der "caparra confirmatoria" Variante der Kaution ist der Käufer berechtigt das Doppelte der Kaution zurück zu verlangen wenn der Verkäufer den Vertrag nicht erfüllt. Gesetzlich verpflichtet ist der Bauherr, alle Zahlungen vom Vorvertrag mit einer Versicherung gegen Konkurs abzusichern ("fideiussione").
Der schlaue Bauherr im Südosten schließt diese Versicherungspolice so ab, dass sie nur ganz genau bis zum geplanten Termin des Kaufvertrags läuft, und dieser Termin wird dann nicht eingehalten. Das ist günstig für ihn weil er dann nur ca. 1% dafür bezahlt. Mahnungen dass er illegal handelt wenn er die Police nicht verlängert interessieren ihn nicht, weil er weiß dass man zum Gericht müsste.
Wir haben uns die Schlüssel geben lassen, um die Immobilie inzwischen bis zur verspäteten Übergabe einzurichten. Denn somit wurde sie rechtlich gesehen an uns geliefert, wenngleich wir noch nicht die Eigentümer waren. Dieser Zustand, mit Schlüssel und Eigentum in der Immobilie, nicht nur der geleisteten Anzahlung, ist wichtig falls ein Bauherr tatsächlich bankrott geht.
Kaufvertrag:
Notar ist Pflicht. In Italien gibt es ein wichtiges Gesetz seit Januar 2014 (Nummer 147, Legge di Stabilità) das ein Vertrauenskonto des Notars bei Immobilienverkäufe vorsieht. Die Zahlungen werden zudem erst vom Notar freigegeben wenn das Procedere ("l'atto") erfolgreich durchgeführt wird. Man braucht also kein lokales Girokonto, oder gar spezielle Schecks. Man kann bequem im Vorfeld mit SEPA aus Deutschland zum gesicherten Konto des Notars überweisen. Sollte also eine Assistentin des Notars auffordern, ganz dringend ein lokales Girokonto zu eröffnen (wie bei uns, obwohl wir noch gar keine Adresse in Italien haben) dann fordert man einfach "Legge di Stabilità" und alles ist gut.
Eine Baufirma muss eine Versicherung beim Kaufvertrag gegen Baumängel mitgeben, die mindestens 10 Jahre gültig sein muss. Das ist gesetzlich vorgeschrieben, mit hohen Strafen falls nicht vorhanden. Der Käufer muss beim Kaufvertrag bestätigen, diese Police empfangen zu haben.
Vorvertrag:
Ein Notar kann für den Vorvertrag involviert werden. Aber auch wenn man den Vorvertrag nicht von ihm machen lässt, sollte man ihn wenigstens für die Prüfung der Immobilie beauftragen (Besitzverhältnisse, Schulden, usw.).
Beim Vorvertrag wird ein Angeld bzw. eine Kaution geleistet (normal von 20 oder 25 bis 30%). Unglaublich aber wahr, wir haben 3 Parteien kennengelernt die schon quasi die volle Summe bereits beim Vorvertrag bezahlten, einer davon sogar bevor gebaut wurde (kein Scherz), und nun zittern sie, weil nur eine kleine Summe offen ist die für die Bank hinsichtlich der offenen Hypotheken des Bauherrn uninteressant ist.
Bei der "caparra confirmatoria" Variante der Kaution ist der Käufer berechtigt das Doppelte der Kaution zurück zu verlangen wenn der Verkäufer den Vertrag nicht erfüllt. Gesetzlich verpflichtet ist der Bauherr, alle Zahlungen vom Vorvertrag mit einer Versicherung gegen Konkurs abzusichern ("fideiussione").
Der schlaue Bauherr im Südosten schließt diese Versicherungspolice so ab, dass sie nur ganz genau bis zum geplanten Termin des Kaufvertrags läuft, und dieser Termin wird dann nicht eingehalten. Das ist günstig für ihn weil er dann nur ca. 1% dafür bezahlt. Mahnungen dass er illegal handelt wenn er die Police nicht verlängert interessieren ihn nicht, weil er weiß dass man zum Gericht müsste.
Wir haben uns die Schlüssel geben lassen, um die Immobilie inzwischen bis zur verspäteten Übergabe einzurichten. Denn somit wurde sie rechtlich gesehen an uns geliefert, wenngleich wir noch nicht die Eigentümer waren. Dieser Zustand, mit Schlüssel und Eigentum in der Immobilie, nicht nur der geleisteten Anzahlung, ist wichtig falls ein Bauherr tatsächlich bankrott geht.
Kaufvertrag:
Notar ist Pflicht. In Italien gibt es ein wichtiges Gesetz seit Januar 2014 (Nummer 147, Legge di Stabilità) das ein Vertrauenskonto des Notars bei Immobilienverkäufe vorsieht. Die Zahlungen werden zudem erst vom Notar freigegeben wenn das Procedere ("l'atto") erfolgreich durchgeführt wird. Man braucht also kein lokales Girokonto, oder gar spezielle Schecks. Man kann bequem im Vorfeld mit SEPA aus Deutschland zum gesicherten Konto des Notars überweisen. Sollte also eine Assistentin des Notars auffordern, ganz dringend ein lokales Girokonto zu eröffnen (wie bei uns, obwohl wir noch gar keine Adresse in Italien haben) dann fordert man einfach "Legge di Stabilità" und alles ist gut.
Eine Baufirma muss eine Versicherung beim Kaufvertrag gegen Baumängel mitgeben, die mindestens 10 Jahre gültig sein muss. Das ist gesetzlich vorgeschrieben, mit hohen Strafen falls nicht vorhanden. Der Käufer muss beim Kaufvertrag bestätigen, diese Police empfangen zu haben.
